Czy nabywca może odmówić dokonania odbioru lokalu z rynku pierwotnego, jeśli stwierdzi jego wady?
Tak, jeśli wady te są istotne, a deweloper odmówi uznania wad w protokole odbioru. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku, w istotny sposób zwiększyła ochronę nabywców domów i mieszkań z rynku deweloperskiego. Jednym z obszarów, które znalazły uregulowanie w ustawie, są właśnie odbiory, czyli czynności weryfikujące stan fizyczny przedmiotu umowy i zgodność jego wykonania z projektem budowlanym, przepisami i zasadami sztuki budowlanej. Przyjmuje się, że wada ma charakter istotny, jeżeli zakłóca możliwość normalnego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz jeśli wcześniejsza świadomość nabywcy o jej istnieniu miałaby wpływ na nabycie nieruchomości. Przykładowo wadami istotnymi mogą być: brak balkonu/tarasu przewidzianego w projekcie budowlanym, inny układ pomieszczeń, różnica między projektowaną a rzeczywistą powierzchnią nieruchomości przekraczająca 2%. Czyli, jeśli nabywca podczas odbioru stwierdzi, że stan lokalu w stopniu istotnym nie odpowiada umowie, to ma on prawo żądać wprowadzenia swoich zastrzeżeń do protokołu odbioru, oczekując od dewelopera usunięcia wad. Deweloper natomiast ma prawo nie uznać wad za istotne lub też skorzystać z prawa ustosunkowania się do zastrzeżeń nabywcy w ustawowym terminie 14 dni, przy czym wówczas nabywca może odmówić odbioru. Jeśli nabywca odmówił dokonania odbioru, Strony powinny ustalić nowy termin odbioru, umożliwiający deweloperowi usunięcie wady. Może się jednak zdarzyć sytuacja, że podczas drugiego odbioru nabywca stwierdzi, że wada nie została usunięta. Wówczas odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną będzie już wymagała przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli nabywca nie przedstawi opinii stwierdzającej istnienie wady istotnej, to utraci on prawo do odmowy dokonania odbioru. Jeśli zaś opinia potwierdzi występowanie wady istotnej, to nabywca będzie miał prawo odstąpienia od umowy, przy czym nie musi z niego korzystać. Należy pamiętać, że wystąpienie wad istotnych nie uprawnia nabywcy do skorzystania z prawa wykonania zastępczego, jak przy stwierdzeniu wad nieistotnych, ale wyłącznie do odmowy odbioru, a następnie, jeśli wada nie zostanie usunięta, do odstąpienia od umowy.
Czy po zakupie nieruchomości lub jej odziedziczeniu należy zgłosić zmianę właściciela w księdze wieczystej?
TAK – jeśli nabycie własności nieruchomości nastąpiło w drodze dziedziczenia. NIE – jeśli nabycie własności nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej przez notariusza. Zgodnie z art. 92 § 4 ustawy Prawo o notariacie, jeżeli akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa, które może być ujawnione w księdze wieczystej bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny, nie później niż w dniu jego sporządzenia, składa wniosek o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe. Na żądanie strony czynności notarialnej, wniosek zawiera żądanie dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną. Złożenie wniosku przez notariusza uważa się za złożenie wniosku przez stronę czynności notarialnej. Jeśli zmiana właściciela nieruchomości nastąpiła w drodze orzeczenia sądu lub notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia, to wówczas sąd ten lub notariusz jedynie zawiadamiają sąd wieczystoksięgowy o zmianie właściciela nieruchomości, a to na właścicielu nieruchomości/spadkobiercy ciąży obowiązek złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej.
Czy wynajmując mieszkanie na doby trzeba zawierać umowę na piśmie? Jeśli tak, co powinna zawierać taka umowa?
Umowa pisemna na wynajem krótkoterminowy nie jest konieczna, ale bardzo rekomendowana. Jeśli zawarcie umowy pisemnej z jakichś względów byłoby niemożliwe lub problematyczne, można zawrzeć umowę np. za pośrednictwem e-mail. W umowie powinny znaleźć się przede wszystkim dane wynajmującego i najemcy, adres wynajmowanego lokalu oraz jego stan i wyposażenie, okres najmu, oraz informacje o wysokości czynszu. Warto też pomyśleć o zabezpieczeniu umowy na wypadek ewentualnych zniszczeń itp.
Co zrobić, kiedy w naszym mieszkaniu pojawia się nadmierna wilgoć oraz problemy z pleśnią i grzybem?
Punktem wyjścia powinno być kategoryczne ustalenie, co jest przyczyną pojawiającej się wilgoci. W tym celu warto skorzystać z pomocy fachowca. W przypadku stwierdzenia, że przyczyną jest np. nieprawidłowa wentylacja, niedrożność rynien lub też brak ocieplenia ściany budynku należy zgłosić ten fakt właścicielowi lub zarządcy budynku z żądaniem wyeliminowania przyczyny wilgoci. Nieprawidłowości w utrzymaniu należytego stanu technicznego budynku można zgłaszać też powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego, który jest uprawniony do przeprowadzenia kontroli i oceny czy stan techniczny, estetyczny i użytkowy budynku jest prawidłowy i nie zagraża zdrowiu jego mieszkańców.
Z czym wiąże się budowa na obszarze Natura 2000?
Budowa na terenie objętym ochroną przyrody "Natura 2000" wiąże się z koniecznością uzyskania stanowiska regionalnego dyrektora ochrony środowiska, który weryfikuje czy będzie konieczne przeprowadzenie oceny odziaływania przedsięwzięcia na chroniony obszar i uzyskanie decyzji środowiskowej.
Czy potrzebuję zgody sąsiada na wejście na jego działkę, gdy chcę przeprowadzić remont elewacji budynku usytuowanego w granicy działki?
Tak. Wejście na teren nieruchomości sąsiedniej w celu przeprowadzenia prac budowlano-remontowych w budynku usytuowanym w granicy, powinno odbyć się za zgodą właściciela tej nieruchomości. Ponadto należy uzgodnić przewidywany sposób, zakres i termin korzystania z nieruchomości sąsiedniej, a nawet rekompensatę z tego tytułu. W przypadku odmowy, można wystąpić do Starosty z wnioskiem o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej.
Jak uniknąć odpowiedzialności za długi spadkowe?
Długi spadkowe obciążają w pierwszej kolejności małżonka osoby zmarłej i jej dzieci. By uniknąć spłaty długów po osobie zmarłej, szczególnie jeśli przewyższają wartość spadku, należy w terminie 6 miesięcy złożyć oświadczenie o odrzuceniu spadku. Po tym terminie odpowiedzialność za długi spadkowe będzie ograniczona tylko do wartości aktywów majątku spadkowego (przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza).